So werden Immobilien bewertet
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Potsdam-Mittelmark spielt der
richtige Marktwert eine entscheidende Rolle, da dieser die Basis für den zu
erzielenden Kaufpreis darstellt. Eine professionelle Immobilienbewertung
schafft Sicherheit und bildet die Grundlage für alle weiteren Schritte.
In der Praxis werden drei Bewertungsverfahren besonders häufig genutzt: das
Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.
Jedes dieser Verfahren verfolgt einen eigenen Ansatz und eignet sich für
unterschiedliche Arten von Immobilien.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren orientiert sich die Bewertung an kürzlich
verkauften, ähnlichen Immobilien in der Umgebung. Hierbei ist ein besonderes
Augenmerk darauf zu legen, dass die für die Wertermittlung herangezogenen
Vergleichsobjekte hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale mit den
zu bewertenden Objekt aufweisen.
Wichtig: Angebotspreise sind keine verlässliche
Grundlage, da sie häufig deutlich von den tatsächlichen Verkaufspreisen
abweichen.
Das Vergleichswertverfahren kann grundsätzlich bei allen Arten von
Immobilien angewendet werden. Dabei ist es besonders wichtig, den lokalen
Markt gut zu kennen, da Lage, Ausstattung und Nachfrage den Preis stark
beeinflussen.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren werden Grundstück und Gebäude getrennt bewertet.
Zuerst wird der Wert des Grundstücks anhand des Bodenrichtwerts ermittelt.
Anschließend folgt die Berechnung des Gebäudewerts.
Dazu werden sogenannte Normalherstellungskosten (NHK) verwendet. Sie geben
an, wie viel es kosten würde, ein vergleichbares Gebäude heute neu zu
errichten. Die NHK werden pro Quadratmeter Bruttogrundfläche (BGF) angegeben
und mit der tatsächlichen Größe des Hauses multipliziert. Besondere
Ausstattungen wie ein hochwertiger Garten, ein Pool oder eine exklusive
Küche werden zusätzlich berücksichtigt.
Dieses Verfahren wird vor allem bei Einfamilienhäusern genutzt. In Regionen
mit hoher Nachfrage wird der errechnete Sachwert häufig durch einen
Marktanpassungsfaktor nach oben angepasst. Hier ist viel Erfahrung
erforderlich, um den Marktwert realistisch einzuschätzen.
Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren steht nicht der reine Substanzwert im Vordergrund,
sondern die Erträge, die eine Immobilie erwirtschaftet. Zunächst wird die
marktübliche Miete ermittelt, unabhängig davon, welche Mieten derzeit
tatsächlich gezahlt werden. Von dieser Summe werden typische Kosten wie
Instandhaltung oder mögliche Mietausfälle abgezogen. Das Ergebnis ist der
sogenannte Rohertrag.
Im nächsten Schritt wird dieser Rohertrag ins Verhältnis zur erwarteten
Rendite gesetzt.
Das Verfahren wird vor allem bei Mehrfamilienhäusern und anderen
Kapitalanlagen angewendet. Ein Experte kann dabei Besonderheiten
berücksichtigen, zum Beispiel wenn die aktuelle Miete stark vom
Marktdurchschnitt abweicht.
Marktkenntnis macht den Unterschied
Alle drei Verfahren liefern wichtige Informationen fuer die
Immobilienbewertung. Erst die richtige Kombination und die Erfahrung eines
Fachmanns fuehren jedoch zu einem verlaesslichen Ergebnis.
Gerade in Potsdam-Mittelmark lohnt es sich, auf die Expertise eines
regionalen Immobilienmaklers zu setzen. So laesst sich der tatsaechliche
Marktwert realistisch einschaetzen und eine sichere Grundlage fuer Verkauf
oder Kauf schaffen.
Kontaktieren Sie uns fuer eine Immobilienbewertung vor Ort und erfahren Sie,
welchen Preis Ihre Immobilie aktuell am Markt erzielen kann.
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